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巴曙松稱高房價擠占資源 陳淮回懟:賬不能這么算

時間:2019-08-18
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陳淮,中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任

新浪財經訊8月7日消息,由觀點房地產中介主辦的“2019年博鰲房地產論壇”于8月6日至9日在海南舉行。主題是“重建和平衡多維房地產世界”。中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮,北京大學匯豐金融研究所執行院長巴曙松,招商局蛇口主任劉偉工業區控股有限公司參加并討論。

以下是對話記錄,略有刪節:

巴曙松:本節討論房地產下一步該做什么。這是開發模型的神話和出路?,F在每個人都感到困惑。我不知道接下來該做什么。房地產多年來一直以如此高的速度增長,其中一個常用的指標就是銷售。去年,它達到了15萬億。政策制定者擔心社會資源受到嚴重擠壓。社會資源投資于房地產。投資其他創新轉型。

然而,作為一個正常的行業,當它排名時,更可靠的數字肯定是利潤,稅收等。我們剛才討論過銷售可以偽造,哪個老板會假稅,最初支付100億,我要支付200億,這個老板估計會少一些。

反思,行業常用指標用銷售指數來排名,是否也是推動房地產業神話,各種發展模式的出現的一個非常重要的驅動因素?為什么我們不評估和考慮利潤和稅收因素?或者是我們處于這個過渡時期,這意味著我們必須在下一步更多地考慮他的利潤和稅收,而不是看待甚至看待銷售?

陳淮:巴教授有“霸權”這個詞。我處于被動狀態,所以我必須在有限的資源空間內說出我想說的話。

首先,他提出的問題是,房地產在過去幾年里已經發展到如此大規模,銷售量如此之大。是否擠壓了我們生產領域的制造業投資和消費?我認為巴先生顯然不是村長。他必須是一位高級經濟學家。 (這件事)不像吃糖,少吃一塊,而經濟學不那么負責任。

近年來,我們不僅有城市化,而且工業化,工業化和城市化是大規模形成社會固定資產的時期,如鋼鐵生產能力,石化生產能力,以及城市中的各種公共建筑,包括住房對普通人來說。需要諸如股票市場和銀行等金融機構來匯集分散在數千人中的資源用于這種建設。

例如,鐵路,我們不能修一公里和一公里。如果我們想一次修復2,000公里,我們需要大筆投資,我們需要股市的支持。但中國金融專家已將股市變為殘疾人,令人松了一口氣。為什么我們多年來累積了這些固定資產?我們有補償功能,這是房地產。

房地產已經實現了成千上萬的分散資源的集中。在我們的城市建設中形成固定資產和在工業生產能力中形成固定資產的過程不受房地產的擠壓,而是由房地產驅動。它應該由你完成。你沒有這樣做,它是由其他行業完成的?,F在你說房地產行業是錯誤的。我不知道有腦損傷的孩子是否說出來,或者它真的是這樣的。

此外,消費是一種消費。消費是上演的。所有經濟學家都應該理解為什么上世紀90年代中期浦東發展10年后上海沒有出售房子,因為當時人們的收入必須首先滿足溫飽。住宅仍然落后,所以即使房子是三四千,五六千平方米,沒有人買。藍色印刷的戶口不會外出。上海人買房子不含稅,因為當時的消費而不買。首先,我們必須注重改善飲食和穿著。

下一步是積累私人資產。買房是積累私人資產和中產階級形成的過程。當我們的中產階級形成并具有一定比例時,將會出現新一輪的高級消費。

我們的一些高端和高端人士現已進入消費新階段,在私人資產領域達到一定水平。這不是一個統一的運動,更不是說我們的收入會增長多少,而且我們的消費也會相應增加。分階段,這是一個非常簡單的事實。

巴教授給了我們很多信息。這里的大多數人都非常友善和聰明,但有一些小地方值得討論。他說我們有超過2.4億套庫存,盡管我們仍然要覆蓋它們。雖然現在差不多了,但請注意他上演的1949年以前的房子到現在,到2019年,它已經70年了。房子還有保留價值嗎?該段落可以忽略,它被刪除。

從1949年到1979年,他們都是新工人的村莊。他們都是一排排的房子。這是棚戶區改造的重點。這些房子沒有保留價值。在準備戰爭期間建造的房屋沒有保留。

件有很大的影響。但是,房型的功能滿足了普通人的基本住房需求,也就是說,你家里有衣服可以滿足你。覆蓋感冒和避開身體,你現在穿著這種衣服嗎?是否會在5年或10年后轉變?

無論是現在還是不長,三層樓的房子都是無用的資源。我會解釋你2.4萬億的房子。

此外,巴教授向我們介紹了價格與收入比。這是媒體重復了十多年的老話題。房價與收入的比率不僅與收入與房價之間的靜態橫截面關系有關,而且與收入增長率有關。

美國人可以比較中國城市居民的收入增長率嗎?首先要了解經濟學家,不要認為應用加法,減法,乘法和除法四個算術問題都可以預測。還取決于房價收入的彈性。什么是收入彈性?例如,如果收入增加30%,房價支出能力可以增加100%甚至200%。例如,您可以支付每月3000元的收入嗎?每個月,他花費高達600元的住房消費,租房子,他上漲到4000元,每月需要1200元的住房消費。也就是說,收入增長30%,住房消費能力可以增長100%。簡單地利用收入和住房比例,正是趙本山騙了范偉認為大腦戲弄問題。

發展模式,城市化,告訴我們關于發達國家,歐洲和美國的國家,他沒有告訴你有關美國的事情,因為它過度集中在少數大城市,包括中間的日本,日本太稀疏和過度密集化因此,它比拉丁美洲強,人均國內生產總值的比率低于發達國家。歐洲和美國的大中小城市有更協調的發展。因此,巴教授給了我們一張照片。 2015年,主要關注的是沿海城市?,F在它擠在中部的許多城市。未來,它將向西擴展,協調大中小城市的發展,最終解決住房價格問題。所有中國人都住在上海和北京。他們無論如何都無法生活。他們想和章子怡結婚,反正他們也不能結婚。

巴曙松:就像談判一樣。我爭吵爭吵,忘記了我問的所有問題。

陳淮:你問的是房地產投資是否擠占了投資和消費。

巴曙松:我想問一下在新形勢下評估房地產消費的適當性。

陳淮:你可能要去寧波普陀山這件事。觀音菩薩只應該拯救和幫助偉大的同情和同情。我們在這里已經15年了。每年我們都談論冰點和困境。 2018年,房地產價格,銷售和銷售規模都創下新高。它還在嗎?

巴曙松:過去多年來,資本市場一直在上升和下降。每當它相對健康時,每個人都談論PE。當它瘋了,它是PEG,還有一封信。事實上,它仍在增加,減少,增加和分割,并說它取決于利潤增長。率。說利潤增長率很高,可以假設的市盈率更高。這么簡單的邏輯,但每當我們看到市場下跌時,似乎無論你的利潤和收入增長多少,你賺的錢總是一樣的。資本市場總是PEG。最后,他們都跌得很厲害。

陳淮:我想起了巴教授提出的問題,我可以用一句話回答。過去,地方政府盡可能地出售土地以提高價格,而且一次性收入很高?,F在地方政府也已經轉型,而且不一定競價的那個也很高。對于您,將來,您可以繼續帶來現金流,即稅收,利潤,尤其是您剛才提到的稅務部分可以繼續帶來穩定的稅收。通過這種方式,你做了什么,如干旅游房地產,如果它是真正的旅游房地產,它可能更關注。如果巴教授說他是對的,那就是這個。

巴曙松:我剛才說我要回答菩薩,我等不及了,我跳出來成為菩薩。

劉煒:幾位經濟學家今天早上對這一趨勢作出判斷。我們經常被經濟學家誤導,并有各種各樣的意見。

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主編:陳永樂

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