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陽光100年內將賣百億貨值回血 業務轉型之路不易

時間:2019-08-18
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新浪財經上市公司研究院大眼建筑管/肖恩

新浪財經訊8月4日,陽光100中國控股有限公司(以下簡稱“陽光100”)宣布將出售東莞清源孵化有限公司(即東莞市)100%的股份,以5.13億元的價格。松山湖的房地產開發項目,該公司表示,今年將繼續出售100億元的項目提取資金,解決緊縮的資金壓力,戰略性地減少住宅業務,轉型和注重商業發展。

松山湖項目已經開發多年,最終價格低廉。

公告稱,陽光100間接全資子公司深圳市壽佳控股發展有限公司(賣方)與深圳市成金控股集團有限公司(買方)和東莞清源孵化有限公司簽訂股權轉讓協議。 件同意購買目標公司100%的股權和貸款,現金支付的總代價為5.13億元。

據悉,東莞清遠2011年獲得廣西景逸所擁有的松山湖項目,而陽光100和廣西三岔分別占廣西景逸的49%和51%。 2014年5月,廣西三好以6.32億元(3.1億元股權和3.2億元債務)的價格將其在晶晶的51%股權轉讓給陽光100。從那時起,陽光100就擁有了東莞。清遠100%的股權。一般來說,廣西精益的股權估值為6.2億元。其項目包括廣西柳州窯項目和東莞松山湖項目。從兩個項目的數據對比來看,松山湖項目的價值應該超過一半。然而,根據2014年陽光100相關公告,東莞松山項目是一個多用途商業綜合體,規劃總建筑面積約258,300平方米。該項目尚未在公告日期出售。

截至本公告,東莞清遠孵化器有限公司的主要資產為位于東莞市松山湖的房地產開發項目,占地面積約102畝,建筑面積約87,800平方米??梢蚤_發用于辦公室使用。房地產開發項目由六個地塊組成,目前處于不同的建設階段。

值得注意的是,剩余的87,800平方米的建筑容量相當于258,300平方米的三分之一,而東莞清遠連續兩年虧損,總虧損近1000萬元。截至去年年底,凈資產為1.2億元,約占2014年股價的三分之一。

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可以看出,陽光100幾乎以低廉的價格出售東莞項目,出售的稅前利潤僅為3萬元。項目公司的出售,允許公司提前提取,將返還4.64億元的現金流,這將有助于改善公司的經營現金流,并降低公司的財務風險。

陽光100今年將出售價值100億美元的商品以緩解財務壓力

此前,陽光100分別向融創中國和佳兆業分別出售了兩個項目,分別返還13.34億元和43.97億元資金。事實上,在2018年的績效會議上,陽光100中國表示,它將在2019年出售優質土地,以支持公司的流動性缺口,預計將達到數十億元甚至數十億元。 7月25日,陽光100相關負責人直接換嘴說,今年公司將繼續出售該項目,計算前三個項目,全年銷售的項目價值將達到一定金額100億元,預計下半年出售。項目撤離資金將達到約37億元。

在當前房地產融資環境的背景下,許多中小型住房企業紛紛倒閉,出售土地生存的大中型房企并不少見。陽光100面臨的財務壓力不亞于其他人。今年上半年,僅發布了一份發行美元優先票據的融資公告,融資成本2億美元高達11.5%。

但對于陽光100來說,似乎沒有足夠的資金將土地賣回100億元。截至2018年底,公司賬面資金僅為25.89億元,受限制銀行存款11.75億元,僅45.64億元,短期貸款高達104.2億元。長期貸款也達到了192.75億元,公司近300億元的長期和短期債務以及項目建設和安裝費用等,10億元的退稅顯然還不夠,還需要增加銷售收益。

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陽光100的凈負債比率從2017年的231.6%上升至261.6%,增幅高達30%。這一水平是住房公司的高杠桿水平,主要是由于貸款和借款的增加。 2018年,陽光100中國的平均融資成本為9.40%(除以2017年和2018年計息負債算術平均借款利息),顯著高于同行業其他公司。

今年前7個月,陽光100的銷售額僅為44.8億元(包括小型股的9.78億元),與計劃年銷售額150億元相差很大。據估計,今年土地將達到13億元。在去杠桿化的過程中減少征地和加快支付,但在這樣的財政壓力下,需要加強銷售還款力度。

策略太混亂,不得不縮回血液

近年來,陽光100的短期債務償還壓力和杠桿率并不低,流動性短缺的原因來自公司近年來的轉型。也許由于香港房地產開發軌道的影響,國內住房公司已經開始關注商業項目的發展甚至自我維持。即將到來的股市讓許多住房公司可以向香港開發商學習,如碼頭。

有龍湖,華潤,萬達,后來的新城,徐匯等,擁有沉重的商業地產,但自給自足的財產是一把雙刃劍,其優勢在于可以增加公司資產,降低融資成本,并具有一定的土地成本優勢。缺點是自持物業有較長的利潤回收期,資金壓力容易出現流動性風險。

2015年,陽光100開始從傳統住宅開發商轉變為街區綜合體和服務式公寓。財務數據忠實地反映了陽光100在住宅和商業兩線運營過程中面臨的財務壓力不大的財務壓力。截至去年年底,陽光100持有投資物業117.07億元,已連年多年增長,占公司總資本的19%。

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據悉,在2019年中期會議上,陽光100董事長易小笛重新思考,說“在陽光100之前一直想抓住一切,想做好新產品,但又不想要放棄傳統住宅發展。因此,陽光100必須做出積極的選擇,下定決心,將其精力投入到非住宅產品的運作中,并且必須與房屋的主流房地產軌道分開?!?/p>

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然而,陽光100目前僅占物業管理及酒店營業收入的5.8%。從短期來看,上市公司的業績仍需要出售才能獲得支撐。截至去年年底,陽光100的土地儲存面積為1502萬平方米,價值2000億元。盡管公司擁有足夠的土地儲備來支持戰略轉型,但隨著自我維持的財產數量和資金占用的增加,后續或需要出售該項目。

對于陽光100來說,計劃完全進入商業運營是一個方面。對管理來說更重要的是,在轉型過程中,有必要確保商品營業收入的表現在物業銷售貢獻的表現顯著下降之前占到。能夠上來,這需要管理層的合理處理。

公司觀察

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