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華發股份千億冒進堪憂:362億短債壓頂 廣州項目五年未入市被指“捂盤”

時間:2019-10-07
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華發股份總部位于珠海的一家老房地產公司,正在走向國有化和擴張。2019年,確定銷售目標1100億元,同比增長89%。

但上半年,華發集團銷售額為435.90億元,僅完成全年銷售目標的39.63%。報告期末,華發股份持有貨幣資金235.41億元,短期借款167.41億元,一年內到期的非流動負債194.65億元。仍有126.65億元的缺口。

值得一提的是,2014年1月,華發股份有限公司以2.92億元競得廣州市海珠區寶鋼大道AH地塊,并劃撥安置房建筑面積平方米,相當于人民幣/平方米的樓面價。

9月17日,在拿地5年多后,長江商報記者走訪廣州市海珠區一地塊了解到,該項目名為華發江南府,目前仍在建設中,尚未上市。對此,市場觀察人士稱之為變相“捂盤”,享受地價升值的紅利。

為響應公司規模發展,債務減少以及廣州項目的外部懷疑,《長江商報》記者多次致信華發證券部。有關負責人表示,它將盡快核對這封信并給予答復,但在稿件發布之前,并未收到對方的具體答復。

127億美元的短期債務償還缺口

日前,華發發布了2019年半年度報告。報告期內,公司實現營業收入142.24億元,同比增長50.84%;歸屬于上市公司股東的凈利潤13.83億元,同比增長2.84%;股東凈利潤減非經常性損益13.0億元,同比下降2.41%。

去年同期,華發歸屬于母公司股東的凈利潤和非凈利潤分別增長了134.95%和134.24%。在增速大幅放緩之后,華發股份有限公司在過去兩年中積極地``降低杠桿率'',凈負債率從2017年的301.14%下降至2019年上半年的197%,但這個數字是仍然很高。

截至上半年底,華發股份持有貨幣資金235.41億元,而其短期借款為167.41億元,一年內到期的非流動負債為194.65億元,合計362億元,尚存在126.65億元短債償還缺口。

同時,上半年華發股份用于確定借款利息費用的資本化率為6.37%(2018上半年為 5.78%),中期平均融資成本明顯升高。

事實上,當前房企普遍面臨償債壓力和融資難題。近段時間以來,華發股份也融資動作頻頻。9月4日,華發股份宣布以受讓供應商對公司及下屬子公司享有的應收賬款債權的方式,發行70億供應鏈資產專項計劃。9月10日,據上交所披露,華發股份面向合格投資者公開發行的40億元小公募公司債券狀態更新為已反饋。同時,據近日上交所披露,華發股份成功發行2019年度第二期中期票據,實際發行總額10億元。

市場觀察人士指出,在內部銷售現金承壓、外部融資環境受限,疊加資本支出和到期回售雙重壓力背景下,下半年房地產企業在流動性管理方面將面臨考驗。

廣州項目拖延入市

不過,短債壓力并未阻擋華發股份的拿地熱情。據了解,華發股份2019年上半年拿地金額為45.7億元,而2018年上半年這一數額僅為35億元,拿地力度明顯加大。

同時根據觀察,上半年華發股份戰略性布局粵港澳大灣區,新增土儲位于粵港澳大灣區權益面積占比超40%。其中,廣州作為其較早布局的城市,早在2012年華發股份便已進駐,截至今年6月有多個項目處于在建狀態,不過位于主城區的項目并不多。

值得一提的是,長江商報記者采訪中了解到,華發股份2014年初競得的位于廣州市海珠區核心位置的一幅土地在拿地5年后仍未入市銷售,漫長的開發建設周期被指捂地坐等升值。

2014年1月,華發股份以2.92億元的總價競得廣州海珠區寶崗大道AH地塊,折合樓面價元/平方米。該地塊出讓之后,寶崗大道板塊也斷供整5年。

9月17日,長江商報記者實地探訪了該項目。從寶崗大道拐進龍驤大街,就能看到華發江南府的工地,兩棟高樓在緊鑼密鼓地施工建設中。同時,項目在龍驤大街上設有銷售站點,根據現場工作人員介紹,整個項目預計會在今年10月迎來首開,推出127平方米到143平方米的四房,精裝交付,均價可能在7萬元/平方米左右,目前售樓處和樣板房僅對預約客戶開放。

另根據華發股份財報顯示,華發江南府2018年開工,預計2020年竣工,投資總額約6.2億元。

作為中心城區的稀缺宅地資源,在拿地4年后才開始施工,5年過去仍未開盤銷售,原因為何?是否涉嫌捂盤惜售?針對上述問題,長江商報記者致電致函華發股份方面,截至發稿未獲回應。

千億規模冒進

公開信息顯示,華發股份成立于1992年8月,前身始創于1980年,2004年在上交所上市,大本營位于珠海。

2008年,華發股份邁出全國化布局的第一步,先后在大連、包頭、沈陽、盤錦、南寧、威海、中山等二三線城市拿地,不過,對重點一二線城市一直鮮少涉足。

直到2013年,華發股份發力異地擴張,打出“珠海為戰略大本營,武漢、廣州、南寧等一二線城市重點突破”的旗幟。與此同時,其“地王”之路高歌猛進,先后在廣州、武漢、上海等地斬獲“地王”。

僅在廣州市場,華發股份就多次高溢價拿地。2012年11月,華發股份在廣州的首個項目,以10.7億元以及2萬平方米的競配建為代價拿下,刷新白云區地王。2015年,該項目在拖延入市后,精裝的大戶型設計還曾遭遇去化難題。

同時,2014年1月,華發股份在廣州以總計17.15億元并分別配建平方米以及1800平方米的拆遷保障房代價一口氣拿下兩宗宅地。同年2月,華發股份又以29.16億元以及配建拆遷安置房平方米的代價斬獲荔灣區一地塊,折合樓面價達元/平方米,成為區域“單價地王”。2018年年報顯示,上述項目兩個處于在售狀態,一個還未開盤。

“地王”加持下,華發股份逐漸在豪強林立的房地產行業嶄露頭角。而隨著行業寡頭競爭的格局日益凸顯,華發股份也將進入“千億級俱樂部”提上日程,2019年提出了一個1100億銷售目標,同比增速達89%。不過,上半年銷售金額435.90億元完成年度銷售目標的39.63%。

對于能否如期完成全年目標,以及規模躍進中如何平衡與利潤、品質之間的關系等問題,華發股份方面未具體回應記者。

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